長期優良住宅とは|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

長期優良住宅とは

1.長期優良住宅促進の目的

長期優良住宅とは長期間、不具合無く住み続けることができる住宅です。そのため、劣化が少なく、耐震性や省エネ性能にすぐれ、維持管理やリフォームがし易い構造や設備を備えた住宅を指します。“長期優良住宅の普及の促進に関する法律”にその住宅を建築・維持するための基準が定められ平成21年6月4日より施行されています。これによって家が古くなったら建て替えるから次世代に引き継げる家、中古住宅の流通の活性化、省エネ化による環境負担を減らすなど暮らし方の転換を目指しています。長期優良住宅の認定を受けた住宅はローン減税、不動産取得税、固定資産税など控除や減税措置が適応されます。また、住宅ローン“フラット35”の金利を一定期間下げる“フラット35S”の利用も可能になります。

以下に木造住宅の長期優良住宅について説明します。

2.長期優良住宅の基準

長期優良住宅の認定を受けるためには7つの基準(評価項目)を満たす必要があります。

(1) 構造と躯体の劣化対策

基礎、柱、壁、床版等の構造躯体が維持管理され100年は継続して利用することが出来ること。家の床下及び小屋裏に点検口を設置し、330mm以上の床下空間を確保することなどが定められています。長期に渡って構造躯体を維持できる対策を取れることが必要となります。

(2) 維持管理の容易性

構造躯体を変えずに配管の取り換えなど内装や設備交換が容易にできること。更新時の工事の負担が軽減される措置が取られていることが必要です。住宅のメンテナンス費を抑え、耐用年数を伸ばせる住宅性能が要求されます。

(3) 耐震性

「耐震性については極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷レベルの低減を図ること」とあります。「極めて稀に発生する地震」とは震度6強から7(阪神淡路大震災)に相当し、この1.25倍の地震に対しても倒壊しないことが基準となります。

(4) 住戸面積

戸建て住戸面積は75㎡以上(2人世帯の居住面積水準)で1階の床面積が40㎡以上であることが求められています。ほとんどの戸建てはこの基準を満たすものと思われます。

(5) 省エネルキー対策

断熱性の高い省エネ住宅であるかの基準です。冷暖房の効率が高まり電気、ガス、灯油などのエネルギー消費量が少なくて済む性能を持つ住宅が求められます。建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)の断熱等性能表等級4(最高の基準値)に適合する必要があります。

(6) 居住環境

居住地区の地区計画、景観計画、条例に適合する居住環境の維持向上に配慮された住宅であることが求められます。

(7) 維持保全計画

点検、補修計画が策定されていて、最低10年毎に点検を実施しなければなりません。計画の内容は構造耐力(水平、垂直方向の力への耐性)上の主要な部分の項目、劣化の原因となる雨水の侵入防止部分の項目、給排水設備の点検事項とその時期です。長期に渡り住宅を良好に保つ運用計画が必要です。

3.長期優良住宅の認定のメリット

長期優良住宅の基準を満たす住宅は税制上等の優遇が受けられます。

(1) ローン減税

平成26年4月から平成31年6月迄、消費税率が8%から10%の適用時に住宅ローンの控除対象限度額の5000万の1%が控除され10年間で最大500万が控除されます。但し、1%の控除は一般の住宅でも受けられます。一般住宅の控除対象限度額が一般住宅の4000万までなのでそれが5000万になっただけで5000万以上のローンを組め、所得税額が年間50万を超える人でないと最大500万の控除は受けられませんし、一般住宅の控除メリットと代り映えはしないと思われます。一般住宅より長期優良住宅は高価になるので控除対象限度額が1000万増えていると思われます。

(2) 投資型減税

投資型減税は、平成26年4月より現金で購入し居住した場合、その年の性能強化費用相当額650万の10%が所得税から控除されます。

(3) 登録免許税

登録免許税は不動産の保存登記や移転登記時に掛かる税金です。不動産の所有権やその移転時に掛かります。一般住宅と比べ保存登記で0.05%、移転登記で0.1%の特例措置が取られそれぞれ0.1%、2.0%が適用されます。免許税の対象は物件(土地、建物)の固定資産税評価額で購入価格ではありません。

(4) 不動産取得税

土地は固定資産税評価額た、建物は固定資産評価基準に基づき評価された額をそれぞれ課税標準額として課税されます。控除額は一般住宅の1200万より100万多い1300万が控除されます。また、税率は本則が4%ですが平成30年3月31日まで一般住宅と同じく3%に減税されています。

不動産取得税=(課税標準額-1300万)×3%

(5) 固定資産税

固定資産税は一般住宅と同じく1/2に軽減されますが軽減される期間が2年延長され5年間になります。

(6) フラット35Sの金利優遇

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運営する住宅ローンです。長期優良住宅の場合、フラット35の金利が年0.3%軽減されるフラット35Sの利用ができます。断熱性性能等級が4(最高値)など省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の性能対策等級のグレードによって金利軽減期間が10年と5年に分かれます。

4.長期優良住宅の申請

申請者(建築主など)は所管行政庁が申請前に、登録住宅性能評価機関による適合証又は設計住宅性能評価書の発行を受けることを求めている場合は宅性能評価機関に技術的審査を申請します。その適合証と長期優良住宅建築計画書を所管行政庁に認定申請し認定されたら住宅を着工できます。完成後の維持保全期間においては住宅の点検や補修、設備交換などの記録の作成と保管を行います。長期優良受住宅は、長期的に保守され資産価値のある住宅ストックすることで、省エネや省資源化を推進し、中古物件の流通の活性化にも繋がることになります。一方で住宅供給側から見るとスクラップ&ビルドで売上げを上げてきたやり方と反し儲けがなくなることにも繋がります。リフォームと合わせたサービスに供給側が転換して行くのか先行きは見えませんが、今後、欧州並みに耐用年数の長い住宅が形成されてゆくのか注目されます。

長期優良受住宅は、長期的に保守され資産価値のある住宅ストックすることで、省エネや省資源化を推進し、中古物件の流通の活性化にも繋がることになります。一方で住宅供給側から見るとスクラップ&ビルドで売上げを上げてきたやり方と反し儲けがなくなることにも繋がります。リフォームと合わせたサービスに供給側が転換して行くのか先行きは見えませんが、今後、欧州並みに耐用年数の長い住宅が形成されてゆくのか注目されます。

この記事は2016年7月19日に作成されました。

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