魅力ある中古マンションの選び方vol.2|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

魅力ある中古マンションの選び方vol.2

2.物件購入のチェックポイント

マイホームの購入は物件を見て決める前に購入目的を具体的に整理しておくことが重要です。不明瞭な動機で物件を購入すれば後戻りができず悔やむ結果となってしまいます。従って購入要件を家族で検討し具体化することが重要です。購入動機には「現在の住まいが手狭になった」、「通勤時間の掛からない場所に引っ越したい」「老後、郊外から狭くても利便性のある駅近くの中古マンションに移りたい」など様々です。現状の問題解決に加えて子供の成長など中長期的なライフスタイルの変化も考慮して住まい選びの条件を整理しておきましょう。仲介をサポートしてもらう不動産会社に誤解なく説明できるようにしておけばニーズに合った物件を迅速に探して貰えます。以下に物件探しの留意点を上げます。

(1) 間取りの選択

マンションの間取りはファミリータイプのものは定様式化されていて物件ごとに極端な違いは見受けられません。従って現在のニーズに沿った間取りを選択します。ただ、子供部屋などを考えて部屋数を増やすと子供が巣立ったときには逆に広く無駄な部屋を作ることにもなるので購入価格抑えたい場合は60㎡~65㎡ぐらいが妥当な広さと考えて選択すると良いでしょう。
間取りはリフォームすれば例えば和室をリビングと一体化して広くするなど部屋割りを自由に変更できるので将来も考慮した条件を満たす間取りに留意して選択します。リフォームについては制約もあるので購入するマンションの構造を確認しましよう。建物の構造としては壁式構造とラーメン構造がありラーメン構造は柱と梁で躯体を支える構造なので部屋の仕切り壁は撤去し、変更がしやすい構造です。一方、壁式構造は柱や梁がなく壁と床面で躯体を支える構造なので建物を支える壁(構造壁)は取り払うことが出来ません。従って取り外せない壁の確認が今後のリフォームで必要になります。また、壁式構造は建物が古くても耐震性が劣らないと言われています。どちらの構造も1981年(昭和56年)6月以降建築確認申請が行われ建てられたマンションは新耐震基準が適応され、以前の旧基準の震度5程度の地震に耐えうる住宅との規定は、震度6強以上の地震で倒れない住宅となっています。現在2017年においては築年数36年の以後の新体制基準で建てられた物件を目安にしましょう。また、水回りのキッチン、浴室、洗面所、トイレは大きな位置変更は難しいので水回りの設備位置などは不都合が無いか確認しておきましょう。

(2) 外観のチェック

1階が店舗や駐車場になっている1階の空間の広いマンションは壁や柱が少ないこともあり耐震性の点では避けた方が良さそうです。また、外壁のひび割れや鉄筋がむき出しになっている箇所のある壁など躯体にひび割れがある場合は、建物強度の点で問題が生じるので注意しましょう。外壁は建物の壁面、共有廊下、バルコニーの天井面を見て、汚れ、塗装の剥がれ、ひび割れの有無を確認します。マンションの外壁の補修や塗装は約12年前後に実施されます。築年数がこの周期のマンションはメンテナンスが行われていることを確認します。

(3) 長期修繕計画と管理費と修繕積立金の額や滞納についての確認

分譲マンションは資産価値を保全するため、長期に渡る修繕計画に基づき点検、保守、メンテナンスを適切に実施することが重要です。中古マンションでは特に定期的に大規模修繕が行われメンテナンスが生き届いている劣化の少ない物件を選択しましょう。マンションの長期修繕計画の修繕工事項目、修繕周期等の設定内容と実施事項を確認しておくと安心です。築年が20年のマンションでメンテナンスが行われていない場合、購入は避けた方が良いです。不動産会社にマンション管理組合から長期修繕計画を見せてもらえるよう依頼すれば閲覧は可能となります。また、修繕積立金の額ですが修繕積立金とはマンションを維持・保全するためのメンテナンスを行うための積立金のことです。東京都住宅局の「分譲マンション長期修繕計画・計画修繕ガイドブック」によると修繕積立金の目安は5階建て30戸のマンションで10,900円、8階建て75戸では8,900円、12階125戸では8,400円です。この試算結果から、修繕積立金の戸当たり月額については「建物の規模が小さいほど、また、マンションの形態が複雑になるほど、高額になる。」ので小戸数のマンションを購入する場合は修繕積立金の額が極端に安くないか長期修繕計画とともに確認しましょう。修繕積立金の積み立て状況が少ないと修繕時に別途費用負担を求められることもあり注意が必要です。また、修繕積立金、管理費などに滞納がある場合は購入者が滞納している債権を支払わなければならないと集合住宅の区分所有法第7条,8条に定められています。修繕積立金の積立額と滞納がある場合は不動産仲介会社から重要事項として説明されます。このような以前の住民の滞納状況の有無も確認しておきましょう。

(4) 管理状態のチェック

マンション管理の主体は管理組合であって委託会社ではありません。区分所有者は理事会や総会でマンションの諸問題について話し合い、問題解決のための決議をしマンションを住みやすく維持するための活動を実施しています。管理組合が良好に機能しているマンションは暮し易いものです。また建物・設備の清掃、点検などの日常管理や補修工事、修繕積立金の管理・運用などの実務は住民が自主的に管理する自主管理、外部業者に部分的全面的に委託する形態があります。きちっと管理されているマンションは良質なコミューニティも形成され過ごしやすいものです。購入したいマンションのエントランスの状態、植栽や花壇などの手入れ、ゴミの有無など見れば管理状態がわかります。ゴミ置き場が整然としているか、駐輪場に放置自転車などが残っていないか、掲示板の掲示物が最新の状態に維持されているかなどは住民の生活意識も反映しています。

この記事は2017年7月30日に作成されました。

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