魅力ある中古マンションの選び方vol.1|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

魅力ある中古マンションの選び方vol.1

自分のものにならない賃貸住宅を借り続けるより将来的に資産を残すことができる物件の購入を現在の家賃の負担で購入できたらという動機でマイホームを買う人は多いのではないでしょうか。
マイホームの購入は多額のローンを利用して何十年もかかって返済してゆく高い買い物であり大きなリスクも伴います。しかし、マイホームを所有することで部屋のインテリアや間取りの選択など生活様式を豊かなものに実現できる。所有することで安心感や老後の住まいの確保ができるなど自身や家族のライフフタイルを豊かにできるメリットもあります。
ところで新築の物件購入は、昨今、ゼロ金利政策下でローン金利は空前の低金利を推移し、金融機関の貸し出しも住宅ローンへの供給が増えて貸し出しの基準も大幅に緩和され諸経費込みのフルローンで資金を得てマイホーム購入する人も多くいます。しかし、一方ではローンの返済に行き詰まりマイホームを手放すこと多いのが現状もあります。
自分の生活を圧迫しないでマイホームを持つには住む場所の選択肢も多く、新築に比べて価格も安い中古マンションがお勧めです。良く管理されメンテナンスが施された築30年前後年のマンションでもリフォームすれば新築同様の内装と設備機能を持った住宅に生まれかわり終の棲家ともなり得ます。以下に中古マンションの購入のメリットについてご紹介します。

1.中古マンション購入のメリット

国交省の調査によれば分譲マンション取得世帯の購入動機59.9%の人が「新築住宅だから」を挙げています。しかし、他人が住んでいただけで購入を検討しないのはもったいないことでもあります。中古住宅では「価格が適切だったから」が74.2%と最多で、価格の手ごろ感が決め手になっているようです。新築でも中古でも、2番目には「住宅の立地環境が良かったから」が半数を占め(新築住宅52.7%、中古住宅47.6%)、立地重視の傾向が強いことが分かります。中古マンションはすでに物件が存在するので部屋や設備状態、周辺環境などを自身の目で確認できます。また、新築との価格差で「フラット35」などのリフォームと一体型のローンの利用でリフォーム費用を捻出し、新築以上の住まいも実現できます。物件の供給量が多い中で手頃な価格で良質な物件を手に入れ自分好みの住まいにできることは大きなメリットがあります。

(1) 中古マンションの価格メリット

マイホームを購入したことで多額のローンの返済に追われ、従来楽しんできたことが出来なくなることは淋しくもあり苦痛ともなります。収入も長期に渡り右肩上がりに増えて行く時代でもありません。ローンの返済ができずマイホームを手放し借金のみが残る状態になることは回避しなければなりません。中古マンションは築年数が古くなるとは言え鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート構造の躯体は耐久性、耐震性があり安心して暮らせます。しかも、新築と比べて格段と安くローンの負担も家賃並みに軽減できます。東京都区内の新築マンションの㎡単価は約91万、中古マンションは74万と2割程度安くなっています。以下に新築と中古マンションの価格について東京都町田市を例に新築マンションと中古マンションの㎡単価を駅徒歩圏内とバス利用で比べてみます

新築マンションと中古マンションの㎡単価比較(2017年)

築年数 ㎡単価(徒歩10分以内) ㎡単価(バス利用)
新築マンション 78.2万 64.8万
5年以内 60.7万 データ無し
10年以内 56.5万 38.1万
20年以内 46.7万 30.2万
30年以内 40.9万 23.2万
40年以上 32.6万 16.7万

中古マンションの価格は新築と比べて築年数によって3割から5割安くなっています。町田市の例では築年月が5年以上10年までの駅徒歩圏内の中古マンションは4割安くなっています。例えば駅徒歩圏内の3LDKの専有面積70㎡では新築は約5500万ですが築10年以上20年以内の物件は約3300万で購入可能です。キッチン、壁紙、ユニットバス、フローリング、トイレのリフォームで500万を掛けても3800万で購入でき自分好みの新築同等の住まいにすることができます。20年以上30年以内なら約2800万で購入でき、この年代のマンションはすでにリフォーム済みのものも多く買得です。バス利用の物件では約1600万ほどで手に入り、ローンの負担も軽減できます。

(2)住まいのエリア(所在地)の選択が柔軟にできる

新築マンションは空き地を確保して建てるため建設場所はその制約を受けます。特に駅近くの場所の土地確保は難しく交通の利便性と住環境の良い駅近くの物件の取得は難しいものです。中古マンションであれば駅周辺の好みの物件を見つける選択肢が多くあります。また、緑の多い敷地面積の広い大規模マンションなど郊外の物件もお手頃な価格で取得できます。

(3)リフォームで自分の好みの住まいに

新築マンションとの価格差を使って最新のマンションと同等以上の設備機能や質感を持った住まいに変えられます。間取りを変更してリビングを広げる。壁紙の変更、壁を漆喰や珪藻土にすることもできます。また、高断熱浴槽や節水シャワー、清掃性などに優れたユニットバスなどに交換できます。代金を足して大掛かりなリフォームをしても新築よりまだ安い好みの住空間が作れます。マンションは建物の耐用年数が長い為、リフォームすることで新築にこだわる必然性も無いとも言えます。5年で2割程度価格が下がるので新築で買ってもすぐ中古になると考えればなおさらです。

(4)建物や周辺環境が自身で確認できる。

中古マンションでは通気性や採光や窓からの風景、外観、共有部分の状態、間取りや天井の高さ、洗面所、ユニットバス、キッチンの水回りの状態など目視で確認できます。北側の部屋の壁紙のカビなどの状況を見れば断熱性などが想像できます。また、エントランス、外壁の状態やベランダや玄関の共有部分の状態を確認すれば修繕状態など管理状況が概ねわかります。また、買い物など周辺の利便性なども確認できます。中古マンションはモデルハウスでは無く実物を自身の目で確認して物件が選択できることがメリットです。

(5) 家賃並みの返済が出来る

以下に町田市での例として駅徒歩10分以内のファミリータイプ3LDK(65㎡)のマンションを賃貸する場合と購入する場合の例を挙げます。賃貸とマンション購入にかかる費用の比較では賃貸マンションの家賃は管理費込みで13万ほどです。20年間賃料を支払い続けると3120万(更新料は含まない)新築では5083万と5000万円を超えます。中古マンションでは3022万で新築よりは4割ほど安くなります。これにリフォーム費用500万を追加すると3522万でそれでも3割以上は新築を購入するより安くなります。
マンション購入について住宅ローンはフラット35を金利1%で20年又は30年間借りると仮定した場合の毎月の支払い額は以下の通りです。返済期間を30年にすると賃貸より毎月の支払い額は低くなります。新築でも20~30年後のリフォームを考えると家賃並みの返済で物件所有ができる中古マンションはお得感があります。

  賃貸 新築 築10年~20年以内
マンション賃料又は価格 3120万(※1) 5083万(※2) 3022万(※2)
支払額又は返済額/月
(20年返済)
130,000円 233,764円 138,980円
支払額又は返済額/月
(30年返済)
13万(4680万) 163,489円 97,199円
500万のリフォーム込みの返済額
(20年返済)
161,974円
リフォーム込みの返済額
(30年返済)
112,281万

※1町田市の代表的な賃料帯の物件で更新料は含みません。
※2事務手数料、登記費用、火災保険、」団体信用生命保険など諸費用は含みません。
また、管理費、修繕積立金は含みません。

この記事は2017年6月17日に作成されました。

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