不動産の相続と相続税の知識vol.2|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

不動産の相続と相続税の知識vol.2

不動産と相続税

相続税は亡くなった人即ち被相続人から相続や遺言状(遺贈)によって財産を受け取る各々の相続人が取得した財産額が基礎控除額を超えた場合に課税されます。
不動産を相続する場合は、宅地は路線価などを基に評価され、建物は固定資産税評価額によって評価します。 不動産の評価額は売却価格で評価される訳では無いので現金などの金融資産よりも低く評価されるので不動産のままで相続した方が税額を抑える効果があります。また、現金を不動産に変えるなどの対策が取れます。

(1) 路線価と固定資産税評価額で不動産の評価額が決まる

宅地の相続税は路線価を基に計算されます。
路線価とは道路(路線)に面した標準的な宅地1㎡あたりの価額を基に計算される金額です。路線価の定められていない地域では路線価方式と異なり倍率方式で計算します。倍率方式は固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて評価額とします。路線価方式の評価額は以下のように求めます。

評価額=路線価(1㎡あたり)×奥行価格補正率×宅地面積

路線価は国税庁のホームページの“路線価図・評価倍率表”を閲覧し求めることができます。

“路線価図・評価倍率表”は当該宅地の接する道路(路線)に示されているその路線価を使います。また、奥行価格補正率は宅地のある地区区分と正面道路からの奥行きによって補正率が決まっています。
地区区分とはビル街地区、繁華街地区、普通住宅地区など宅地が存在する場所になります。例えば普通住宅地区で正面道路より24m〜28mにある宅地の補正率は0.99と決められています。宅地が正面道路から遠ざかるほど補正値が下がるので評価額は下がります。奥行価格補正率も国税庁のホームページ“奥行価格補正率表”に定められていますので自身で計算ができます。
また、被相続人の居住用の土地が330㎡以下であれば80%の減額が受けられます。建物の固定資産税評価額は市町村長が基準年度の前年度の1月1日時点での評価で決定され役所で閲覧することができます。土地の価格は変動するのでその年度の路線価で評価額を決めます。

(2) 相続人による相続税のかかり方(課税相続総額の計算)

被相続人の配偶者即ち妻は、配偶者の税額の軽減措置により遺産分割や遺贈により取得した正味の遺産額が1億6千万円までか配偶者の法定相続分想定額までであれば相続税がかかりません。法定相続分想定額が1億6千万以下であっても1億6千万以内であれば相続税は掛かりません。配偶者以外の子などにはついてはこの軽減措置が無い為、遺言で妻の相続額を増やすなどの対策が取れます。但し、妻が亡くなった場合の2次相続でその子供に多額の相続税が掛かってしまうケースもあり注意が必要です。以下に、相続税の計算のあらましを記します。

① 相続や遺贈によって取得した財産の総額と相続時精算課税の適用を受ける財産の価額を合計します。

課税対象となる財産は現金、不動産、有価証券、借地、借家、自動車、貴金属などの財産と借金、債務、未納の税金などの負の財産です。住宅ローンなどの負の財産があれば相続財産から差し引きできます。また、相続時精算課税とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。贈与額に2,500万円までの控除が受けられます。

② 遺産総額から債務、葬式費用、非課税財産を差し引いて遺産額を計算します。

非課税財産とは、墓地、仏壇、祭具、地方公共団体や国などに寄附した財産、生命保険金、死亡退職金(各500万円×法定相続人数)です。遺産額から差し引きます。

③ 遺産額に相続開始前3年以内の暦年課税財産に係る贈与財産の価額を加算し、正味の遺産額を算出します。

暦年贈与は、毎年一定額(110万円)までの贈与であれば非課税になる制度「暦年課税」を活用し、 毎年一定額の贈与を行い、相続財産を減らす方法となります。
但し、死亡前3年間で贈与した額は相続税の遺産額に算入します。従って、贈与税で年間110万円までは税金がかからないという基礎控除額も3年以内のものは遺産額に算入します。また、支払った贈与税は、算出した相続税額から控除して2重課税はされません。

④ ③で求めた正味の遺産額から基礎控除額を差し引いて、課税遺産額を算出します。

基礎控除額以内なら相続税は掛かりません。基礎控除額とは以下になります。 基礎控除額=3,000万+600万×法定相続人の数配偶者と子供2名の場合は4,800万が基礎控除額となります。従って4,800万以上の相続があると課税対象となります。

この記事は2017年1月26日に作成されました。

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