魅力ある中古マンションの選び方vol.3|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

魅力ある中古マンションの選び方vol.3

3.リフォームで好みの部屋、最新の設備を導入する。

購入したマンションを適宜リフォームすることで壁紙、フローリングなど改修やトイレ・浴室・キッチンなどの水回り、リビングルームの拡張や部屋割りの変更など全体の設備や内装など全面変更などの大がかりな改修で新築以上の改修が出来ます。改修は大がかりになるほど費用も増加します。以下にリフォームできない共有部分などの箇所やリフォーム項目別の予算額を参考として示します。

(1) リフォームの可能箇所・不可能な箇所の確認

リフォームが可能な箇所は基本的には専有部分です。マンションの外壁の構造躯体の内側部分の室内が専有部分となり個人が自由にできる空間です。マンションの外壁に付着の玄関ドア、廊下、ベランダ、サッシ、配管部分などは共有部分となり変更や移動・交換などはできません。また、専有部分であってもマンションの管理規約によって制限されているリフォーム工事もあるので注意が必要です。管理規約は不動産会社を通じて閲覧することが可能です。

(2) 主なリフォーム項目別予算目安

「機器設備代金」、「旧設備・下地の撤去、廃棄費用」、「新設備の設置と付随する電気、配管下地工事」、「設置場所の内装変更」などトータルな費用を確認します。設置材料・設備のグレードでコストが変動します。また、家具や設備機材設置場所の移動や配管などの手間もコストに影響します。

項目 時期・工期 内容 コスト
浴室
(ユニットバス)
交換
5~20年
3~5日
既存のユニットバスを撤去し新しいものに交換します。古いユニットの解体・廃棄などの撤去作業と配管・設置及びユニット本体の価格を含みます。 60万~150万
浴槽のみの交換では50万以下
トイレ交換 15~20年
2日
便器交換・手洗い場設置、内装を含んだ改修で旧設備の撤去、廃棄などを含みます。内装はトイレの床、壁、天井のクロス張替などです。 50万~
便器のみの交換では20万以下
内装工事費は5~10万
洗面化粧台交換 15~20年
3日
洗面化粧台本体及び取付工事、内装工事、洗濯機パン工事及び洗面室内装 20万~
幅60~75cmの化粧台
システムキッチン
変更
15~20年
5~10日
現行キッチンの撤去、廃棄、電気・水道・ガスの配管、壁面下地の貼り替え、キッチンの取り付けを行います。 80万~(キッチンの移動が無い場合)
150万~(対面型に変更)
フローリングに
変える
1~5日 カーペットの剥がし、既存フローリングの撤去作業とフローリングや巾木の張替作業を含みます。既存のフローリングの上張りも可能でこの場合は撤去作業が省略できます。また、材料は防音の度合いと無垢材などのグレードに伴って高価になります。 10畳で15万~(カーペットからフローリング)
12万~(上張り)
38万~(無垢材のフローリング)
壁紙の張替 2~3日 既存のビニールクロスを剥がして天井、壁面へ新たな壁紙を張り替えます。 10畳で12万~

(2)住まいのエリア(所在地)の選択が柔軟にできる

新築マンションは空き地を確保して建てるため建設場所はその制約を受けます。特に駅近くの場所の土地確保は難しく交通の利便性と住環境の良い駅近くの物件の取得は難しいものです。中古マンションであれば駅周辺の好みの物件を見つける選択肢が多くあります。また、緑の多い敷地面積の広い大規模マンションなど郊外の物件もお手頃な価格で取得できます。

(3) 全面リフォームについて

大規模修繕計画が実行される築12年前後から20年の物件は全面リフォームをして見栄えだけでなく共有部分のパイプスペースから室内への給排水菅、ガス管、電気系統の整備と同時に内装や設備替えを行い新築と同様の状態に改修(スケルトンリフォーム)できます。これは住戸内部(専有部分)の躯体が見えるところまで解体して新たに全ての内装を作り直すので、リフォーム後の住まいは新築同様になります。ラーメン構造のマンションであれば部屋の仕切りはすべて撤去でき再度部屋割りすることが可能です。老朽化した配管や配線を一新でき新築同様の住環境が実現できます。65㎡~70㎡で700万~800万の予算が目安となります。リフォームには数カ月を要する場合もあるので今の住まいか仮の住居を用意するなど作業期間中の住まいを確保必要があります。

(4) リフォームローンについて

住宅ローンとリフォームローンは通常は別個に借りることになります。マイナス金利時代で住宅ローンの金利は低くなりましたがリフォームローンの金利は2%台と多少高めです。住宅ローンから1%~2%ほど貸出利率が高くなっています。また、返済期間は10~15年と短く、無担保で500万~1000万ほど借りられますが500万を2%で10年借りると毎月5万2千円となり利息は10年間で50万ほどになります。住宅ローンと重さなって支払いが発生するので注意が必要です。従って、借入額を減らすための自己資金作りや繰り上げ返済など行い家計を圧迫しないようにしましょう。また、住宅ローンとリフォームローンを合わせて借りられる住宅ローンもあります。
「フラット35(リフォーム一体型)」などです。「フラット35」とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携し提供している全期間固定金利住宅ローンです。提携先の金融機関によって金利は異なりますが概ね1%台の金利で提供されているためリフォームローンを単独で借りるよりは金利負担は軽減されています。リフォーム工事の内容は制限が無く自由なリフォームが可能です。住宅金融支援機構の技術基準(床面積が30㎡以上、耐火性、耐震性など)を満たすことでローンの利用が出来ます。

「フラット35(リフォーム一体型)」http://www.flat35.com/loan/reform/

以上、国土交通省でも「少子高齢化が進行して住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家の増加も生ずる中、いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う社会に移行することが重要であり、既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めていきます」とのことで住宅ストックビジネスの活性化に力を入れています。質の良い中古マンションを探し、必要に応じてリフォームすれば良好な立地や新築同様の居住性も確保できます。同時に取得コストも大幅に抑えられ安価にマイホームが実現でき住宅ローンに過度に束縛されずゆとりをもった生活も送れます。新築マンションの購入では同世代の購入者も多く良好なコミューニティも築けそうですが、コスト面などの負担も重いのも事実です。中古マンションの魅力を理解し賢いマイホーム取得を考えてみましょう。

この記事は2017年7月30日に作成されました。

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