不動産会社への売却依頼の仕方と手順vol.2|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

不動産会社への売却依頼の仕方と手順vol2

(4)媒介契約の契約形態の選択 

物件の売出し価格を決定するうえで価格査定を行います。売出し価格が髙ければ、中々売れずに困ります。
安ければ早く売れても元が取れません。適正な価格で販売するために査定を行います。物件の価格査定は一戸建てとマンションでは査定方法が異なります。中古戸建ての場合は土地と建物とを分けて査定します。
土地の場合は事例比較方式で行われ査定対象となる土地と同じ地区の土地における取引事例を選び周辺環境等の様々な条件を比べることで価格を査定します。

マンションも同様に事例比較方式で査定します。
また、建物は原価方式で査定されます。これは新築時の価格から築年数や使用されている建材のグレード、リフォームや維持管理の状態の良し悪しを勘案して査定します。
査定価格の根拠を聞き自身の相場観と照らし合わせて価格に納得できる会社を選びます。

(3)不動産会社と媒介契約を交わす

媒介契約には3つの形態があり専属専任契約、専任契約、一般媒介契約となります。専属専任と専任契約は1社と媒介契約を結びます。一般媒介は複数の不動産会社と契約が結べます。どの契約も一概にどれが良いかは言えません。

① 専任媒介と一般媒介

一般媒介は複数の業者へ媒介依頼ができる為、できるだけ沢山の業者に頼めば早く売却できると考えられます。しかしながら、業者から見れば他社で決められれば仲介料がもらえず積極的に広告を行うことはためらわれます。

一方、専任媒介は1社が専任されるため広告費も積極的に使用することができます。専任と専属専任の違いは自己発見取引ができるか否かとなります。自己発見取引とは依頼者自ら購入者を見つけることです。専属専任は自己発見取引を認めない契約となります。不動産会社としては更に営業活動のリスクが無くなるために積極的に販売活動にコストが掛けられます。

② 契約の有効期限
一般媒介は契約期間に制限がありません。専任は3カ月です。3カ月間で決まらなければ契約を解除し他の不動産業者に再度依頼することができます。

③ 指定流通機構への登録(レインズ)
指定流通機構(レインズ)は不動産業者間の物件情報ネットワークです。その仕組みは売却を請け負った不動産会社は売却の物件情報をレインズに登録します。物件情報はリアルタイムで他の不動産業者が閲覧でき、他社は閲覧した物件を自分の顧客に紹介するので購入者が早く見つかる可能性があります。専任媒介では指定流通機構への物件登録を義務付けています。一般媒介については、登録義務はありません。

一般媒介と専任媒介との義務内容 一般媒介 専任媒介
専任 専属専任
他業者への依頼 不可 不可
自己発見取引 不可
契約有効期限 制限無し 3カ月以内
契約自動更新 不可(依頼者から申し出る)
指定流通機構への登録 義務無し 7日以内 5日以内
業務進捗状況の報告 義務無し 2週間に1回以上 1週間に1回以上

3.不動産の売出し

媒介契約後、不動産会社は専任媒介契約では前述のレインズへの売り出し物件の登録や新聞、インターネットでの広告を開始し買主を探します。売却には税金や仲介手数料、住宅ローンを利用している場合はその残債などの諸経費が掛かります。

(1)売却に関する諸経費

以下の経費や引越しの費用などを考慮し手元に残る資金や物件の売却額を考慮します。

① 仲介手数料
売買が成立した場合は委託不動産会社に仲介手数料を支払います。売却価格が400万を超える場合は売買価格の3%+6万が掛かります。3000万で売却した場合は96万円となります。

② ローンの残債
住宅ローンの残債がある場合、返済額を考慮します。

③ 抵当権の解除手続き費用
売り主が住宅ローンを借りている場合は、残債を返して買主のために金融機関の抵当権を抹消する必要があります。これは抹消登記言い法務局へ申請します。この手続きは自身でも出来ますが、司法書士に頼む場合、登記手数料、登録免許税などが掛かります。

④ 譲渡所得税
不動産の売却に伴い利益が出た場合所得税、住民税が掛かります。マイホームの売却に関しては特別控除として譲渡利益から3000万が控除されるので通常は考える必要はありません。

(2)購入希望者への対応

物件の購入希望者は不動産会社の広告などで興味を持てば内覧に訪れます。
内覧時は広告では周辺環境など生活しないとわからない点などを説明し買い物や通勤など暮らしやすさをアピールします。室内は広く見せるためには不要家具の処分や物件の居室や水回りなどを清掃、整理整頓することで生活感を押さえて購買意欲が沸くように印象を良くすることが大切です。また、住んでからの物件の瑕疵(欠陥)があるとトラブルになるので売却前に補修し問題解決しておく必要があります。物件のマイナス面があれば隠さず伝え購入者の不安に応える必要があります。購入希望者の質問に答えられるように以下の事項に配慮しましょう。

① 瑕疵(欠陥)や問題点、修繕・リフォームの報告
雨漏りがするなど物件に瑕疵があれば不動産会社にすべて告知しましょう。また、壁紙にカビが生えて張替の必要があるなど老朽化経年変化で不具合が出ている事項があれば買主に状況を伝えます。また、環境に臭気や騒音などを引き起こす施設がある場合は伝えておくべき事項です。また、リフォーム箇所や修繕の履歴があればその内容を明示しましょう

② 立地、周辺環境について
土地勘の無い買主に対しては、周辺の環境の事情は有益な情報元です。購入者は買い物や会社までの通勤時間日常生活の利便性を重要視するので駅までのアクセス状況、時間、距離や金融機関、スーパーなど商業施設、教育・医療施設、公園施設など生活に必要な周辺環境状況について整理し、予め不動産会社や購入希望者へ知らせましょう。

(3)売却の交渉

多かれ購入希望者は物件が気に入れば出来るだけ安く購入したいと思うことが人情です。「物件価格の端数を値引いて欲しい」などは買い手からよく言われることです。また、交渉を取り持つのは不動産会社の担当になりますからどれぐらいの値引きに応じるのか、応じない場合その理由などを明確に伝えて置く必要があります。各室のエアコンなど置いてゆくなど値引きに応じない代わりに購入者のメリットに繋がることは伝えておきましょう。

買い手が早期に見つかった場合は現在の価格での物件に買手が興味を示しているので無理な値引きに対応せずに次の顧客を待つこともできます。1カ月以上たった後の顧客であれば物件の買換えなど自己の都合も勘案して値引きに応じるなど機を逃さないことも重要です。専任媒介契約では契約期間は3カ月ですが、決まらない場合は、原因を踏まえて売却価格を下げる検討をするか、不動産業者の変更を考えます。

4.売買契約について

売主、買主の相互で売却条項に合意したら売買契約を締結します。不動産会社は契約書を売主買主の双方に交付します。契約書の記載事項は以下の内容になります。

① 当事者の住所、氏名
② 宅地建物の所在地
③ 売買代金
④ 物件の引き渡し時期
⑤ 物件の移転登記の時期
⑥ 契約の解除に関する事項
⑦ 買主のローン不成立時の処置
⑧ 損害賠償額の予定、違約金
⑨ 瑕疵担保責任の特約
物件に瑕疵(欠陥など)があった場合、売主は損害を賠償しなければなりません。売買契約では、売り主が負う瑕疵担保責任の履行措置が記載されます。
⑩ 天災その他不可抗力による損害の負担に対する事項
契約締結後、地震などの天災で建物が損害を受けた時の対応

5.物件の引き渡し

買主は売買代金を売主に支払い売り主はローンの残債を支払い物件引き渡しのために設定された金融機関の抵当権を抹消し買主への所有権の移転登記を行います。また、固定資産税、マンションの場合は管理費、修繕積立金など諸費用の日割り精算をします。建物の付帯設備の保証書などを引き渡します。手続は不動産会社が履行します。仲介手数料を不動産会社に支払い最後に居室などの掃除を行い買主に気持ち良く引き渡せるようにし、カギの引き渡しを行います。

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この記事は2017年3月5日に作成されました。

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