不動産会社への売却依頼の仕方と手順vol.1|不動産物件(新築・中古一戸建て・マンション)の朝日土地建物

不動産会社への売却依頼の仕方と手順vol.1

売却については早く希望価格で売りたいのが人情です。
特に住替え時は購入と売却を同時に行うわけですから住宅ローン残高以上の金額でタイミング良く売却しスムーズに購入したいものです。従って不動産売却、買換えに関わる考慮事項を理解しておくことが重要です。 具体的には不動産を売却する手順や委託する不動産会社、売却にかかる税金や諸費用などについてです。また、売却価格の決定はローン残高があれば諸費用、税金などを含めて事前に資金計画を立て不手際にならないように準備しましょう。以下の不動産売却の流れと留意事項を確認しましょう。

1.売却物件の相場の確認

不動産の売却価格は立地や土地面積、建物面積、建物のグレード、向き、間取り、築年数など様々な要素があり価格の相場を割り出すのは容易ではありません。一方、購入した以上の価格で売れれば元が取れますが住み替えの場合は最低でもローン残高と次の物件の購入諸費用などが出せる価格で売りたいでしょう。

人気駅の徒歩5分以内のマンションなどで築年が30年以上でも購入価格時と変らない価格の物件もあります。
物件はどれとして同じではありませんので、まずは不動産検索サイトで現在の物件とほぼ同じ立地の仕様が類似の物件を探すことで相場状況を把握して相場観を持ちましょう。
相場とかけ離れた価格で売り出せば売れる物件も売れなくなるので相場観を持つことは重要です。不動産会社に査定を依頼し査定価格が提示されても最終的に売り出し価格を決めるのは売主です。更に相場観を持つには類似物件の取引事例を参照することが合理的です。

物件検索サイトの他に国土交通省のWEBサイトがあります。このサイトは不動産の取引価格、地価公示・都道府県地価調査の価格を検索して取引事例などを検索できます。その中の不動産取引価格情報検索で直近の取引事例が見つかれば相場を知ることができます。路線、駅や都道府県、市区町村、町域で絞り込んだ取引事例が以下の国土交通省のページで参照できます。

国土交通省 土地総合情報システム

2.不動産会社に物件の査定を依頼する

恐らく自身で購入希望者を見つけ出すことは難しいでしょう。先ずは、物件の査定と売却を依頼する不動産会社を選択することになります。良い会社を選べればその後の取引全体が円滑に進められるので不動産会社選びは重要なポイントとなります。

(1)不動産会社を選ぶ

不動産会社は、不動産取引全体をサポートします。その業務は価格査定と売主との売出し価格の決定、売り出しの広告と買主となる顧客の集客と販売交渉、買主対する物件や契約に関する重要事項の説明、契約手続き、引渡し手続き、代金や費用の決済等を行います

また、法律や税金、住宅ローンなど専門的な分野についても相談することができます。まず、査定を依頼する不動産会社を選びます。不動産会社は大手や地元密着の仲介会社などありますが、ある程度の事業規模の会社に任せるのが安心です。
物件を売却できる会社を選ぶわけですから集客・販売力のある会社を選ぶことが重要です。従って、新聞チラシやインターネット広告などを利用して幅広く顧客を探す力のある会社を選択します。査定に関しては数社を選び査定根拠などを明確に説明できる会社を選びましょう。
媒介契約が取りたいがために査定額を高く言う会社もあるからです。後から売れないということで価格を下げられたりする可能性のあるような会社は避けま しょう。

(2)物件の価格査定

物件の売出し価格を決定するうえで価格査定を行います。売出し価格が髙ければ、中々売れずに困ります。
安ければ早く売れても元が取れません。適正な価格で販売するために査定を行います。物件の価格査定は一戸建てとマンションでは査定方法が異なります。中古戸建ての場合は土地と建物とを分けて査定します。
土地の場合は事例比較方式で行われ査定対象となる土地と同じ地区の土地における取引事例を選び周辺環境等の様々な条件を比べることで価格を査定します。

マンションも同様に事例比較方式で査定します。
また、建物は原価方式で査定されます。これは新築時の価格から築年数や使用されている建材のグレード、リフォームや維持管理の状態の良し悪しを勘案して査定します。
査定価格の根拠を聞き自身の相場観と照らし合わせて価格に納得できる会社を選びます。

(3)不動産会社と媒介契約を交わす

不動産会社と物件売却の仲介業務を依頼する場合は正式に媒介契約を結ぶ必要があります。不動産会社は遅滞なく依頼者に媒介契約書を渡さなければなりません。

媒介契約(宅建業法34条の2媒介契約)には以下の事項が記載されます。 ① 売却物件の所在地、所有者など
② 売買すべき価格(査定額)
③ 媒介契約の種類(専任媒介か一般媒介か)
④ 契約の有効期限と解除について
⑤ 業務の進行状況の報告、指定流通機構への登録などの義務
⑥ 違約金など
⑦ 報酬額(仲介料)と支払時期(専任媒介契約では最長3カ月)
⑧ 契約は国土交通大臣が定めた標準媒介契約に基づくか否か(独自の契約か)

この記事は2017年3月5日に作成されました。

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